In diesem Beitrag erfährst du, wie viel Haus du dir gut und sicher leisten kannst. Wir erklären dir, welche Parameter du für eine angemessene Immobilie berücksichtigen solltest und zeigen dir eine Faustformel für den schnellen Überblick.

Bevor wir starten … hier findest du weitere hilfreiche Artikel zum Thema Immobilien:

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Fehler zu Beginn

Du willst eine Immobilie kaufen oder bauen? Dann begehe bitte nicht direkt zu Beginn einen großen Fehler: Viele begeben sich als erstes auf die Suche nach ihrer Traumimmobilie. Diese kann zum Budget passen, muss sie aber nicht. Passt die Immobilie nicht zum Budget, werden die meisten kreativ, um sie sich doch zu ermöglichen: Man verlängert die Kreditrate (Wir haben schon Kredite bis zum 75. Lebensjahr gesehen!), man erhöht die Eigenleistungen („Muskelhypothek“), man rechnet mit hohen Sondertilgungen oder man verschiebt bestimmte Arbeiten auf später („Die Terrasse machen wir später.“).

Im Ergebnis scheitern solche Konstruktionen oft. Besser ist es, nachdem du dich für die Immobilie entschieden hast, das maximale Budget zu definieren.

Es geht also um die Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten. Mit diesem Wissen und diesem Rahmen suchst du dir das passende. Das spart Geld, Nerven, dein Haus und deine Beziehung.

Immobilienbudget

Der Start für alle weiteren Überlegungen ist dein monatliches Hausbudget. Du solltest für alles nicht mehr als 30% deines monatlichen Nettoeinkommens (des Haushalts) ausgeben. Sonderzahlungen oder Transferleistungen, die nicht dauerhaft fließen, solltest du unberücksichtigt lassen.

Wenn ihr zusammen also 5.000€ monatliche netto verdient, solltet ihr maximal 1.500€ für die Immobilie ausgeben. Je größer dieser Block wird, desto riskanter ist euer Vorhaben. Es muss nicht schiefgehen, aber es kann. Der Schaden ist dann bei sowas immens.

Als Richtgröße kannst du auch deine aktuelle Warmmiete nehmen. Beides sollte in einer ähnlichen Größenordnung sein.

Maximale Kreditrate

Als nächstes definierst du die maximale Kreditrate. Hierfür nimmst du dein Immobilienbudget und ziehst Nebenkosten (Strom, Wasser, Wärme, Müll, Versicherungen, Grundsteuer etc.) und Instandhaltung ab.

Die Nebenkosten steigen in den eigenen vier Wänden i.d.R. an. Es ist effizienter, ein Mehrfamilienhaus zu heizen, als ein Einfamilienhaus. Die Müllgebühren teilst du dir ebenfalls nicht mehr. Natürlich gibt es Abweichungen. Wenn du ein Passivhaus planst, dürften die Nebenkosten geringer sein. Bleibe jedoch realistisch und rechne lieber vorsichtig als zu optimistisch. Bei einem Standard-Einfamilienhaus sind 4€ Nebenkosten pro m² Wohnfläche derzeit (2024) realistisch.

Für die Instandhaltungsrücklage gibt es verschiedene Wege, sie zu ermitteln. Der Verband privater Bauherren empfiehlt min. 1,60€ je m² Wohnfläche. Das sind bei einem 150m² Haus also schon 240€ monatlich. Sinnvoller erscheint uns jedoch, die Rücklage vom Haus abhängig zu machen. Hierfür sollte man x% vom Wert oder Baupreis der Immobilie und dessen Art bzw. Güte jährlich zur Seite legen:

• Wohnung mittlere Qualität: 1,5%
• Einfamilienhaus: 2%
• Immobilie hochwertig: 2%
• Immobilie schlechte Qualität: 2,5%

Der Vorteil: Es ist kein starrer Euro-Betrag. Gerade in Zeiten, in den die Baupreise stark steigen, bleibst du auf der sicheren Seite. Kostet die Errichtung der Immobilie z.B. 300.000€ solltest du bei einem Einfamilienhaus 6.000€ jährlich bzw. 500€ monatlich zur Seite legen.

Wenn du derzeit Sparverträge bedienst, kannst du diese Beiträge draufschlagen. Die Sparverträge solltest du dann nämlich auflösen bzw. pausieren.

Maximaler Kredit

Mit diesen Werten kannst du nun deinen maximalen Kredit ermitteln. Dafür müssen wir jedoch noch ein paar Parameter zu Grunde legen.

Laufzeit

Den Kredit solltest du so schnell wie möglich tilgen. Wir empfehlen, den Kredit innerhalb von maximal 25 Jahren zu tilgen. Je länger die Tilgung läuft, desto größer wird der Zinsaufwand.

Beispiel:

• Kredit 1: 300.000€, 3,6% Zins p.a. (aktueller Bauzins Januar 2024), Laufzeit: 35 Jahre, Rate: 1.257€, Zinsaufwand: 228.000€
• Kredit 2: 300.000€, 3,6% Zins p.a. (aktueller Bauzins Januar 2024), Laufzeit: 35 Jahre, Rate: 1.518€, Zinsaufwand: 155.000€

In Variante 2 sparst du also über 70.000€ Zinskosten.

Ein Kredit, der bis zum 75. Lebensjahr läuft, ist offensichtlicher Unfug. Wir empfehlen, den Kredit möglichst bis zum 50. Lebensjahr zu tilgen. Zusammen mit den 25 Jahren maximale Laufzeit müsstest du also mit 25 Jahren bauen/kaufen. Das ist eher selten der Fall. Hierbei kommen die Sondertilgungen ins Spiel. Damit schaffst du es an die 50 Jahre. Der Hintergrund: Du brauchst noch Zeit, um etwas für die freie Altersvorsorge anzusparen. Dafür reichen dann 15 Jahre mit ausreichender Rate.

Nebenkosten/Eigenkapital

Die Nebenkosten solltest du mit 20% ansetzen. Hierzu zählen:

• Notarkosten 2%
• Grundbucheintrag 1,5%
• Immobiliengutachten 1%
• Maklerprovision 3,57 – 7,14%
• Grunderwerbssteuer 3,5 – 6,5%

Außerdem solltest du folgende Positionen berücksichtigen:

• Baugenehmigungen
• Erschließungskosten
• Kosten Umzug, Miete für die Zeit des Umzugs
• Sachverständigen

Auch hier kannst du natürlich weit geringere Beträge ansetzen. Das kann klappen, muss es aber nicht. Wenn es nicht klappt, wird’s eng. Deshalb empfehlen wir dir auch hier lieber vorsichtig und großzügig zu rechnen. Mit den 20% bist du auf der sicheren Seite. Diese Nebenkosten kannst du nicht finanzieren. Das heißt, hierfür brauchst du Eigenkapital. Das kann sein:

• Bankguthaben
• Rückkaufswerte Versicherungen
• Bausparer
• Kapitalanlagen wie Wertpapierdepots
• Privatkredite

Alles, was sich zu Geld machen lässt, solltest du Geld machen. Nur im Notfall solltest du auf Privatkredite zurückgreifen. Wenn du das tust, schließe einen ordentlichen Vertrag darüber ab. Ja, auch mit den Eltern.

Bauzins

Als letzten Parameter dient der Bauzins. Der ändert sich natürlich immer wieder. Hierfür lohnt es sich, wenn du dich online über den durchschnittlichen Bauzins für eine Standardfinanzierung informierst. Auch hier gilt wieder: Rechne vorsichtig und nimm lieber die obere Grenze als die untere. Der Zins ist von verschiedenen Faktoren abhängig: Bonität, Laufzeit, Zinsbindung, Beleihungsgrad usw. Aktuell (Januar 2024) liegen sie bei 3,4% – 3,9%. Übrigens: In den 80er und 90er-Jahren lagen sie schon mal im zweistelligen Bereich. Ja, Bauen und Leihen ist teurer geworden, es ist aber immer noch vergleichsweise moderat.

Faustformel

Mit diesen Parametern können wir eine Faustformel aufstellen. Die Faustformel sagt dir das Wie-viel-Fache deines Nettoeinkommens du als Kredit du aufnehmen kannst und wie viel Eigenkapital du vorhalten solltest.

Zins Kredit (x-fache Nettoeinkommen) Eigenkapital (x-fache Nettoeinkommen)

Der Kredit deckt die Kosten für das Grundstück und die Errichtung des Gebäudes ab. Die Nebenkosten alles drumherum. Schauen wir uns zwei Beispiel an:

Beispiel 1:

Paar, Haushaltsnetto: 5.000€, Sparbeiträge: 1.000€, Bauzins: 4% (Januar 2024), geplant: Einfamilienhaus standard

Immobilienbudget: 1.500€
– Nebenkosten: 4€/m² = ca. 500€
– Instandhaltung: 2% = ca. 500€
+ Sparbeiträge: 1.000€
Max. Kreditrate: 1.500€
Maximaler Kredit/ Immobilie inkl. Grundstück: 285.000€
Nebenkosten / Eigenkapital: 70.000€

Beispiel 2:

Paar, Haushaltsnetto: 7.000€, Sparbeiträge: 1.000€, Bauzins: 4% (Januar 2024), geplant: Einfamilienhaus energieeffizient

Immobilienbudget: 2.100€
– Nebenkosten: 2€/m² = ca. 250€
– Instandhaltung: 2% = ca. 800€
+ Sparbeiträge: 1.500€
Max. Kreditrate: 2.550€
Maximaler Kredit/ Immobilie inkl. Grundstück: 480.000€
Nebenkosten / Eigenkapital: 120.000€

Unsere Familie von Beispiel 1 wird sich nach objektiven Kriterien eine adäquate Immobilie kaum leisten können. Das ginge nur, wenn wir ein bisschen „tricksen“ und die Parameter verschieben würde:

• geringere Instandhaltungsrücklage und
• Nebenkosten,
• längere Laufzeit,
• mehr Eigenkapital durch geschenktes Geld.

Klar, das geht, aber das Risiko steigt dadurch. Du kannst dir das wie einen Schieberegler vorstellen. Mit unseren Empfehlungen bist du auf der sicheren Seite.

Je weiter du den Regler davon wegschiebst, desto größer/besser wird die Immobilie. Allerdings steigt dadurch auch das Risiko immer weiter.

Melde dich gern bei uns. Wir helfen dir bei der Verwirklichung deines Traums!

Dein Tom und dein Stephan