Immobilien gelten vielen als „sichere Kapitalanlage“. Das Problem: Diese Sicherheit entsteht oft erst dann, wenn Rendite, Kosten, Finanzierung und Risiko sehr großzügig ausgeblendet werden. Betrachtet man eine Immobilie nüchtern wie ein Investment, zeigt sich schnell: Nicht jede Wohnung ist ein Vermögensaufbau, und nicht jede Miete schützt automatisch vor Inflation.
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Immobilien wirken greifbar, solide und dauerhaft. Man kann sie anfassen, sehen und oft mit einem positiven Lebensgefühl verbinden. Anders bei einem Depot, das nur Zahlen auf dem Bildschirm zeigt. Dazu kommt: In vielen Gesprächen werden Immobilien gern mit Begriffen wie „werthaltig“, „krisensicher“ oder „inflationsgeschützt“ vermarktet, obwohl die tatsächliche Wirtschaftlichkeit stark vom Standort, Kaufpreis, Finanzierung und laufenden Kosten abhängt. Nicht umsonst nennen es viele auch Betongold.
Gerade in der Praxis wird eine Immobilie häufig nicht als Investment mit Rendite-Risiko-Profil verkauft, sondern als vermeintlich vernünftige Alternative zum Sparbuch oder zur Börse. Genau an dieser Stelle lohnt sich der kritische Blick: Was bleibt am Ende wirklich übrig, nachdem alle Kosten berücksichtigt wurden?
Welche Rendite ist realistisch?
Die einfache Frage lautet: Wie viel Rendite bringt eine Immobilie wirklich? Die ehrliche Antwort ist: Das hängt nicht nur von der Miete ab, sondern vor allem davon, ob man von Brutto- oder Nettorendite spricht. Bruttomietrenditen klingen oft gut, sagen aber wenig über die tatsächliche Ertragskraft aus, weil Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung fehlen.
Als grobe Orientierung werden für Deutschland je nach Lage häufig Bruttomietrenditen im Bereich von etwa 3 bis 8 Prozent genannt, wobei gute Lagen eher niedriger und risikoreichere Lagen eher höher liegen. Eine Studie im Auftrag der deutschen Bausparkassen ergab im Mittel 5%.
Entscheidend ist jedoch nicht die schöne Prozentzahl, sondern die Frage, was nach Abzug aller Kosten netto übrig bleibt.
Ein einfaches Beispiel macht das sichtbar: Wer eine Wohnung für 300.000 Euro kauft und 10.000 Euro Jahresnettokaltmiete erzielt, liegt brutto bei 3,3 Prozent. Sobald aber Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung, mögliche Leerstände und Finanzierung dazukommen, schrumpft die reale Rendite oft deutlich.
Diese Kosten werden oft unterschätzt
Bei einer Immobilie fallen nicht nur Kaufpreis und Zinsen an. Hinzu kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten; außerdem laufende Kosten für Verwaltung, Rücklagen, Versicherungen und Reparaturen. Gerade diese Positionen werden in Verkaufsgesprächen gern zu klein dargestellt oder gar nicht mitgerechnet.
Wichtig ist außerdem: Mit einer vermieteten Immobilie steigen nicht selten auch Versicherungs- und Absicherungskosten. Wohngebäudeversicherung ist Pflichtdenken statt Kür, und je nach Finanzierung oder persönlicher Konstellation werden zusätzlich Absicherungen wie eine Risikolebensversicherung relevant, um das Darlehensrisiko abzufedern.
Wertsteigerungen?
Der Mythos Betongold suggeriert, dass der Wert einer Immobilie im Laufe der Zeit steigt. Wenn du mal durch ländliche Gegenden z.B. in Brandenburg fährst, siehst du was im Laufe der Zeit passiert: Die Gebäude verfallen. Also sofern du nicht regelmäßig sanierst. Doch das wären ja wieder zusätzliche Kosten (mehr dazu gleich).
Alle, die mit steigenden Werten ihrer Immobilie rechnen, sollten sich fragen, was eigentlich Abschreibungen bedeuten. Denn die sind nichts anderes als ein Substanzverlust, den du steuerlich geltend machen kannst. Bei Immobilien sind das 2% p.a. Das Finanzamt unterstellt also, dass dein Betongold jedes Jahr 2% Wert verliert. Was steigen kann, ist der Grund und Boden.
Die Studie der Bausparkassen ergab z.B., dass Immobilien im Schnitt 0,2% bis 0,6% Wertverlust pro Jahr hatten.
Dieser Umstand führt leider dazu, dass vier von zehn Immobilieneigentümern den Wert ihres Objekts überschätzen. Im Schnitt liegt die eigene Schätzung 20-40% über dem tatsächlichen Marktwert.
Ein weiteres Problem: ausbleibende Modernisierungen. Wer jetzt noch schnell eine Gasheizung einbaut oder meint, dass mit der Dämmung sei Schnickschnack, dürfte beim Verkaufsprozess eine böse Überraschung erleben.
Eine Ursache für den Mythos dürften steigende Immobilienpreise und deren mediale Aufbereitung sein. Ständig liest du über immer weiter steigende Immobilienpreise.
In München sind sie um 10% auf fast 10.000€ pro m² für eine Wohnung gestiegen. In Düsseldorf ist es sogar über 20% teurer geworden.
Viele denken dann: Verdammt, da muss ich doch einsteigen und investieren, um von dem Boom zu profitieren! Die Idee dahinter: Kaufe eine Wohnung oder baue ein Haus, vermiete es und verkaufe es später gewinnbringend.
Damit das Konstrukt aufgeht, ist der Verkaufspreis entscheidend. Die Miete lassen wir mal außen vor. Bei all den Statistiken zur Immobilienpreisentwicklung geht es immer um den NEUBAU, nicht um Bestandsimmobilien. Wenn du jetzt also neu baust oder kaufst, ist es deutlich teurer als vor 10 Jahren. Richtig. Wenn du das Objekt aber in 20 oder 30 Jahren verkaufen möchtest, verkaufst du nicht zu NEUBAU-Preisen, sondern zum Wert der Bestandsimmobilie. Und der ist ohne aufwändige und teure Sanierungen und Renovierungen geringer. Schau dir dazu einfach Häuser an, die 20 oder 30 Jahre nicht saniert und renoviert wurden.
Lasse dich also nicht von der Entwicklung der NEUBAU-Preise blenden und vorschnell in Immobilien investieren!
Unser Tipp: Rechne nicht mit Wertsteigerungen. Beim Grund und Boden kommt es drauf an.
Instandhaltung ist kein Ausnahmefall
Viele Käufer kalkulieren Reparaturen zu optimistisch, als wären sie nur ein seltener Sonderfall. Tatsächlich gehören sie bei Immobilien zum normalen Lebenszyklus: Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Leitungen, Bad, Elektrik und Gemeinschaftseigentum verursachen Kosten oft nicht jedes Jahr, aber regelmäßig in größeren Sprüngen.
Genau deshalb ist die klassische Frage nicht „Ob“ Instandhaltung kommt, sondern „Wann“ und „wie teuer“. Für eine saubere Kalkulation sollte man daher jährliche Rücklagen bilden, statt nur auf den guten Zustand beim Kauf zu vertrauen.
Wie oben geschrieben, verliert dein Objekt jedes Jahr beständig an Wert. Du hast also zwei Möglichkeiten: Entweder du nimmst es hin und machst nix weiter, oder aber du nimmst regelmäßig viel Geld in die Hand um zu renovieren, sanieren und modernisieren. Dann könnte der Wert stabil bleiben oder sogar steigen. Aber dann hattest du eben Kosten. Mit steigenden Bau- und Handwerkerkosten steigen also diese Arbeiten ebenfalls.
Wir haben das vor einigen Jahren mal für ein kleines Haus berechnet. Die Zahlen dürften zwischenzeitlich gestiegen sein:
Du kannst solltest also selbst bei einem kleinen Haus mit über 400€ Instandhaltungsrücklage monatlich rechnen.
Für Instandhaltung gibt es in Deutschland Richtwerte, die je nach Alter der Wohnung bzw. des Hauses variieren. Nach den im Wohnungsbau verwendeten Pauschalen liegen die Instandhaltungskosten für Wohnungen ab 2023 je nach Alter grob bei 10,60 Euro, 13,45 Euro oder 17,18 Euro pro Quadratmeter und Jahr; für eigene Häuser wird oft zusätzlich mit rund 1 bis 2 Euro pro Quadratmeter und Monat als Rücklage kalkuliert.
Das Klumpenrisiko wird oft unterschätzt
Würdest du einen Kredit von 200.000€ aufnehmen, um eine einzelne Aktie zu kaufen? Wenn du noch bei Trost, eher nicht. Bei Immobilien und Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage passiert genau das jeden Tag.
Eine einzelne Wohnung im Wert von 200.000 Euro oder mehr ist kein breit gestreutes Investment, sondern ein sehr konzentriertes Risiko. Anders als bei einem ETF-Depot hängt der Erfolg hier von einem einzigen Objekt, einem einzigen Standort, einer bestimmten Mieterstruktur und der zukünftigen Entwicklung eines lokalen Marktes ab.
Das bedeutet: Ein Problem mit Mieterwechsel, Mietausfall, Sanierung, Sonderumlage oder einer ungünstigen Nachbarschaftsentwicklung kann die Rendite massiv verschlechtern. Ein ETF verteilt dieses Risiko über viele Unternehmen, Branchen und Länder deutlich breiter.
Immobilien versus ETF-Depot
Der zentrale Unterschied liegt in der Struktur des Risikos. Eine Immobilie kann stabile Einnahmen liefern, bietet aber starke Abhängigkeit von Standort, Finanzierung, Verwaltungsaufwand und Einzeltitelrisiko; ein ETF ist dagegen deutlich liquider, einfacher zu streuen und in der Regel kostengünstiger im laufenden Betrieb.
Ein ETF hat wiederum eigene Risiken, etwa Kursschwankungen und keine Möglichkeit, den Hebel durch Fremdkapital so direkt zu nutzen wie bei einer Immobilie. Trotzdem ist für viele Privatanleger die Kombination aus Transparenz, niedrigen Kosten und Risikostreuung ein starkes Argument für das Depot.
Ist die Immobilie inflationssicher?
Der Inflationsschutz von Immobilien ist kein Automatismus. Ja, Mieten können langfristig steigen und Sachwerte können in Phasen höherer Inflation attraktiv wirken; gleichzeitig können Finanzierungskosten, Instandhaltung und Marktpreise gegenläufig laufen und den Vorteil auffressen.
Besonders bei neu finanzierten Objekten kann ein Zinsanstieg die Rechnung stark verschlechtern, selbst wenn die Mieten steigen. Die Immobilie ist also nicht „per se“ inflationssicher, sondern nur dann, wenn Cashflow, Finanzierung und regionale Marktentwicklung zusammenpassen.
Warum wird die Immobilie so gern verkauft?
Immobilien verkaufen sich emotional gut, weil sie Sicherheit, Status und Vermögensaufbau versprechen. Für Vermittler:innen und Berater:innen ist das ein attraktives Produkt. An drei Stellen verdienen Vermittler:innen: Immobilienkauf selbst, Finanzierung, Versicherungen.
Die Vergütung des:der Immobilienmakler:in ist gesetzlich nicht festgesetzt.
Sie lag 2025 im Schnitt bei 6-7% des Preises.
Bei einer 200.000€ Wohnung sind das also schon mal 12.000€ bis 14.000€, die fällig werden und draufgeschlagen werden. Das teilen sich Käufer:in und Verkäufer:in Die Courtage wird nur im Erfolgsfall fällig. Daher hat der:die Makler:in natürlich ein großes Interesse an der Transaktion.
Der:die Kreditvermittler:in verdient zwischen 0,5%-1,5% am Kredit. Finanzierst du die Wohnung für 200.000€ voll, fallen also 1.000€ bis 3.000€ an. Die sind aber schon in deiner Rate enthalten. Die kommen also nicht dazu. Aber auch hier gibt es wieder ein Interesse für einen möglichst hohen Kredit.
An den möglichen Versicherungen verdient dann der:die Versicherungsmakler:in. Bei Sachverträgen wie der Gebäudeversicherung oder Haftpflicht wandern etwa 20% des Beitrags an den:die Makler:in. Hinzu kommen noch Abschlussprovisionen für Risikoleben und Co.
Früher beliebt war eine Kombination aus endfälligem Kredit und einer parallel laufenden Kapitalanlage. Die Kapitalanlage sollte dann den Kredit zur Fälligkeit decken. Da wurde dann sogar doppelt verdient: am Kredit und der Anlage zur Tilgung. Davon solltest du im Prinzip immer die Finger lassen.
Du siehst, es gibt große Interessen am Verkauf von Immobilien. Da wird einfach wahnsinnig viel verdient. Eine neutrale Beratung, ob das Investment für dich in Frage kommt und geeignet ist, solltest du daher nicht erwarten. Passen die Rahmenbedingungen aber, ist nichts gegen die Art der Vergütung zu sagen.
Fazit
Eine Immobilie kann eine sinnvolle Kapitalanlage sein, aber sie ist weder automatisch sicher noch automatisch inflationsgeschützt. Wer sauber rechnet, muss Rendite, Kosten, Finanzierung, Instandhaltung, Risiko und Diversifikation zusammen betrachten — und genau da schneiden viele „sichere Immobilien-Investments“ deutlich nüchterner ab, als es die Werbung verspricht.
Eine gute Leitfrage für den Artikel wäre daher:
Ist die Immobilie ein Vermögensbaustein — oder wird sie nur als solcher verkauft?
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Dein Tom und dein Stephan
